In de wereld van vastgoedontwikkeling zijn er verschillende fiscale en juridische aspecten waarmee ontwikkelaars, maar ook particulieren of vennootschappen, rekening moeten houden bij het (ver)kopen van onroerend goed.
Eén van de belangrijkste overwegingen is het type belastingstelsel dat van toepassing is op de verkoop, wat vaak een doorslaggevend element is bij de aankoop. In het ene geval betaal je registratierechten, in het andere geval betaal je BTW.
In deze blogpost nemen we jullie graag mee doorheen de voordelen van een aankoop onder het BTW-stelsel en dus zonder registratierechten. Klaar om in drie minuten overtuigd te worden?
First things first: de regels in een overzicht
De algemeen geldende (en dus ook meest gekende) regel is dat je op de aankoop van een bouwgrond, woning of bedrijfsgebouw registratierechten verschuldigd bent, die op dit moment 12% (of 3% bij een verlaagd tarief) bedragen in Vlaanderen.
Er is echter een uitzondering waarbij 21% BTW kan worden toegepast, die je vervolgens als professionele koper weer kan aftrekken. Als de aankoop volledig geschiedt onder het BTW-stelsel, dan worden de bijhorende registratierechten vrijgesteld.
Of iedereen recht heeft op deze regeling? Dat dan weer niet. We sommen de voorwaarden graag even voor je op.
1: De aankoop betreft een nieuw gebouw of een gebouw dat grondig verbouwd werd met de daarbij horende grond
Een belangrijke notitie om te maken is tot welke termijn een gebouw als nieuwbouw beschouwd wordt door de Vlaamse Overheid. Met behulp van wat rekenwerk kan je zelf aan de slag.
Een gebouw wordt namelijk als nieuwbouw beschouwd tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname of eerste inbezitneming. Denk bij een eerste ingebruikname bijvoorbeeld aan de datum van de start van een huurovereenkomst.
De vraag hoe en of de regeling dan ook van toepassing is op oude gebouwen is meer dan terecht. En daar kunnen we deels positief op antwoorden. Een oud gebouw maakt gebruik van hetzelfde rekensommetje, maar dan wel met de voorwaarde dat het grondig verbouwd werd. Een grondige verbouwing wordt hier gedefinieerd als het gebouw dat door de werken een ingrijpende wijziging heeft ondergaan in zijn aard, structuur of bestemming, met een daarbij horende wijziging in het KI.
Een zeer interessant weetje: ieder bouwwerk dat met grond is verbonden valt onder deze regeling, dus ook aangelegde parkeerplaatsen.
2: Let goed op de verkopende partij en de goederen die verkocht worden
Bovenstaande BTW-regeling is alleen geldig als het gebouw tegelijkertijd met de grond verkocht wordt en dat door dezelfde verkoper. Laten we bovenstaande even opsplitsen om duidelijkheid te garanderen.
- Tegelijkertijd met de grond betekent zoveel als: het perceel waarop de vergunning werd toegekend voor het gebouw dat je aankoopt. De regel kan dus niet van toepassing zijn als de verkoop uitgevoerd wordt en het gebouw nog niet opgericht is. Als je wel reeds wil aankopen met het gebouw nog niet in oprichting, dan betaal je registratierechten op de grond en later BTW op de constructie.
- Door dezelfde verkoper staat dan weer voor dezelfde verkopende partij van zowel de grond als de constructie. Wat vaak gebeurt is dat bij de verkoop van nieuwbouwprojecten twee verschillende vennootschappen het goed verkopen. Er is één partij die optreedt als verkoper voor de grond, een andere treedt dan weer op als verkoper voor de constructie. De overheid maakt hier dan dezelfde rekensom als hierboven, waarbij je registratierechten zal betalen op de grond en BTW op de constructie.
3: De figuur van de verkoper speelt ook een rol
Kan je bovenstaande voorwaarden afvinken, dan is er nog een laatste waarmee je rekening dient te houden. Is de verkoper namelijk een bouwpromotor, dan zal de verkoop altijd met toepassing van het BTW-stelsel worden uitgevoerd.
Een snelle definitie tussendoor: een bouwpromotor is iemand die zich ten opzichte van een klant verbindt om over te gaan tot de verwezenlijking van het bouwprogramma. Daarnaast verbindt hij/zij zich om deze diensten uit te voeren voor een welbepaalde prijs.
Is de verkopende partij geen bouwpromotor, maar een BTW-plichtige of een particulier, dan kan deze partij kiezen tussen een verkoop met aanrekening van BTW of met aanrekening van registratierechten.
Meer informatie over bovenstaande of benieuwd hoe wij jou als koper ongetwijfeld het nodige voordeel kunnen bieden? Bekijk dan snel onze beschikbare projecten en maak een afspraak via onze contactpagina.
