Toen HESS half december aanklopte, stond er nog geen plan. Op 1 juni nam de Zwitserse busconstructeur zijn nieuwe productievestiging in Heist-op-den-Berg in gebruik. Voor Immo Darwin is dat project vooral een treffend voorbeeld van zijn aanpak: eerst begrijpen hoe een onderneming werkt en wil groeien, daarna pas het gebouw tekenen. Diezelfde filosofie past Darwin toe op zijn ontwikkelingslocaties in Heist-op-den-Berg, Westerlo, Rijkevorsel en Tessenderlo, waar nog ruimte is voor nieuwe bedrijfsgebouwen op maat.
Een bedrijfsgebouw is voor een ondernemer veel meer dan een aantal vierkante meters onder dak. Waar komen de poorten? Welke vrije hoogte is nodig? Hoe lopen mensen, materialen en machines door het gebouw? Welke stroomvoorziening vraagt de productie? Waar komen kantoren, technieken, laadpunten of een rolbrug? En even belangrijk: wat als het bedrijf binnen enkele jaren verder groeit?
Voor Immo Darwin begint een vastgoedproject daarom niet bij het gebouw, maar bij de onderneming. “Wij proberen eerst te begrijpen hoe een bedrijf vandaag werkt en waar het naartoe wil”, zegt Guy Hoegaerts, medeoprichter en CEO van Immo Darwin. “Pas daarna begint het tekenen. Een ondernemer moet zich niet aanpassen aan zijn gebouw. Het gebouw moet de onderneming ondersteunen.”
HESS als praktijkvoorbeeld
Die filosofie werd bijzonder zichtbaar bij de komst van de Zwitserse busconstructeur HESS naar bedrijvenpark Langveld in Heist-op-den-Berg.
Na het faillissement van Van Hool gingen voormalige medewerkers met hun technische expertise aan de slag voor HESS. Voor de verdere uitbouw van de activiteiten was snel een geschikte productieomgeving nodig. Immo Darwin kwam half december met HESS in contact. Een bestaand gebouw werd onderzocht, maar zou nog aanzienlijke aanpassingen vereisen. Darwin stelde daarom een andere piste voor: een nieuwe bedrijfsruimte bouwen, meteen afgestemd op de productie.
Tijdens de kerstperiode werden de eerste plannen uitgewerkt. Half februari ging de bouw van start en op 1 juni nam HESS het gebouw in gebruik. Dat tempo was alleen haalbaar doordat ontwerp, uitvoering en beslissingen vrijwel parallel liepen.
“Normaal krijg je eerst een lange ontwerpfase, daarna aanbesteding en vervolgens uitvoering”, zegt Hoegaerts. “Hier moesten we voortdurend vooruitkijken. Terwijl er gebouwd werd, werden bepaalde details verder afgestemd. Dat lukt alleen wanneer klant, aannemer en technische partners rechtstreeks met elkaar communiceren en snel beslissingen nemen.”
Geen standaardhal
De nieuwe HESS-site is dan ook geen klassieke industriële hal waarin achteraf een productieproces werd ondergebracht. Het gebouw omvat ongeveer 4.500 m² productie- en kantoorruimte en werd uitgerust in functie van de activiteiten van HESS, onder meer met grote poorten, een rolbrug en smeerputten. Ook leveranciers en technische partners van HESS werden tijdens de realisatie mee in het bouwproces opgenomen.
Ook energie maakte deel uit van het totaalconcept. Op het dak is ongeveer 2.000 m² ruimte beschikbaar voor zonnepanelen. Via EnergyVision werd een zonne-installatie voorzien met 316 zonnepanelen en een vermogen van 150 kWp, goed voor een geraamde jaarlijkse productie van ongeveer 142.500 kWh.
Voor Darwin zit precies daar het verschil tussen een gebouw neerzetten en een bedrijfsoplossing realiseren. “Een ondernemer heeft uiteindelijk weinig aan een mooie hal als zijn productie er niet efficiënt in kan draaien”, zegt Hoegaerts. “Daarom bespreken we soms details die op het eerste gezicht klein lijken: de plaats van een stopcontact, de draaicirkel aan een poort, verlichting boven een werkzone of de positie van technieken. Voor de dagelijkse werking kunnen die beslissingen een groot verschil maken.”
Korte lijnen op de werf
Immo Darwin kiest bewust voor een compacte organisatie en werkt voor de uitvoering samen met een netwerk van vaste gespecialiseerde partners. Een belangrijke partner daarin is AKP uit Limburg, dat mee instaat voor de realisatie en coördinatie van verschillende bouwkundige en technische onderdelen.
Darwin zelf blijft tijdens het hele traject nauw betrokken bij het project en de werfvergaderingen. Daardoor zitten de mensen die beslissingen nemen ook dicht bij de klant en de uitvoering. Volgens Hoegaerts is dat essentieel. “Bij maatwerk verandert er altijd wel iets onderweg. Een machine krijgt andere afmetingen, een leverancier stelt een andere technische oplossing voor of een onderneming ziet tijdens het proces nog een mogelijkheid om haar werking te verbeteren. Dan moet je geen drie weken nodig hebben om een beslissing door vijf niveaus te sturen.”
Snelheid betekent daarbij niet minder overleg. Integendeel. Het model werkt alleen wanneer klant, ontwikkelaar, aannemer en technische partners voortdurend informatie uitwisselen.
Eerst tekenen, dan bouwen
Die samenwerking begint ruim vóór de eerste schop in de grond gaat. Immo Darwin brengt samen met de ondernemer de gewenste bedrijfsprocessen in kaart en vertaalt die naar een concreet ontwerp. Met plannen en 3D-visualisaties krijgt de klant vooraf een duidelijk beeld van het toekomstige gebouw. Daarbij worden niet alleen de grote structuren bekeken, maar ook poorten, kantoren, technieken, verlichting, stopcontacten en inrichting.
Dat voorkomt volgens Darwin dat belangrijke keuzes pas tijdens of na de bouw naar boven komen. Niet iedere ondernemer beschikt bovendien over een eigen bouw- of vastgoedafdeling. “Dat hoeft ook niet”, zegt Anne Lenaerts van Immo Darwin. “De ondernemer kent zijn bedrijf. Wij moeten die kennis vertalen naar een gebouw dat werkt. Daar ligt onze rol.”
Ruimte om verder te groeien
HESS is één project, maar het illustreert een aanpak die Immo Darwin ook op andere locaties toepast. Op Langveld in Heist-op-den-Berg beschikt de ontwikkelaar over ongeveer 25.000 m² bebouwbare oppervlakte. Daarvan is momenteel circa 17.000 m² ingevuld. Er blijft dus nog ongeveer 8.000 m² ontwikkelruimte beschikbaar voor bijkomende ondernemingen en uitbreidingen.
Daarnaast beschikt Immo Darwin op andere strategische locaties in Vlaanderen over bijkomende ontwikkelingsmogelijkheden:
Westerlo: tot ongeveer 6.000 m²
Rijkevorsel: tot ongeveer 18.000 m²
Tessenderlo: tot ongeveer 9.000 m²
Die spreiding is bewust. Niet ieder bedrijf zoekt dezelfde locatie, dezelfde oppervlakte of hetzelfde type gebouw. Een productiebedrijf heeft andere noden dan een dienstverlener, technische onderneming of bedrijf met opslag en buitenruimte.
Darwin wil daarom niet één vastgoedproduct zoveel mogelijk herhalen, maar per locatie bekijken welke ondernemingen er passen en welke gebouwen daar op lange termijn functioneren.
Ook mobiliteit en de omgeving spelen daarin mee. Zo wil de ontwikkelaar vermijden dat activiteiten die zeer grote verkeersstromen veroorzaken terechtkomen op locaties die daarvoor minder geschikt zijn. Die afweging tussen onderneming, gebouw en omgeving vormt een belangrijk onderdeel van de sitekeuze.
Ook de financiering moet kloppen
Een goed bedrijfsgebouw moet niet alleen technisch en operationeel werken. De investering moet ook financieel gezond zijn. Daarom denkt Darwin, wanneer een ondernemer dat wenst, ook mee over de financieringsstructuur van een aankoop of project. Belfius is daarbij een partner van Immo Darwin, maar die samenwerking is volledig vrijblijvend voor de klant. Ondernemers blijven vrij om met hun eigen bank te werken. Waar dat nuttig is, kan Darwin mee aan tafel zitten met bank en boekhouder om het vastgoedproject correct in het bredere investerings- en financieringsplan van de onderneming te plaatsen. “Wij moeten geen bankier spelen”, zegt Hoegaerts. “Maar we weten wel wat een vastgoedproject financieel betekent voor een onderneming. Als we kunnen helpen om vastgoed, financiering en bedrijfsplannen beter op elkaar af te stemmen, dan hoort dat voor ons bij de begeleiding.”
Geen vierkante meters verkopen
Daarmee komt de positionering van Immo Darwin uiteindelijk neer op één principe. Niet eerst bouwen en daarna zoeken welk bedrijf erin past, maar waar mogelijk vertrekken vanuit de onderneming en het vastgoed daarrond organiseren.
HESS toont hoe ver dat kan gaan wanneer snelheid, techniek en maatwerk tegelijk nodig zijn. Maar dezelfde redenering geldt ook voor een onderneming die vandaag een kleinere ruimte zoekt en binnen enkele jaren wil uitbreiden. “Een ondernemer moet vooral bezig kunnen zijn met zijn bedrijf”, besluit Hoegaerts. “Niet met twintig aannemers, technische discussies of de vraag of zijn gebouw straks wel werkt. Als wij dat stuk goed organiseren, creëren we letterlijk ruimte om te ondernemen.”
Bespreek jouw ruimtebehoefte
Immo Darwin bekijkt samen met jou welke locatie, oppervlakte en formule het best aansluit bij hun activiteiten en groeiplannen.
